Especialmente na Baixa de Coimbra, onde há muito faltam habitantes e vida, são demasiadas as casas a ceder ao abandono e à falta de cuidados. O risco para a segurança pública é evidente. Com o carimbo de prédios degradados, devolutos, e em ruína, o Município identificou 282 construções a precisar de cuidados intensivos.
Por Sara Marques
Estudante do 2 ano de Comunicação Social (2025-2026)
A 6 de dezembro de 2025 ruiu um prédio na baixa de Coimbra. Saltaram paredes, madeiras, vidros e partes do edifício para cima de outro. O prédio que ruiu não era habitado. Naquele que levou com a derrocada, viviam 14 pessoas, incluindo crianças. Foram viver temporariamente para um hotel e alguns regressaram após obras de fixação estrutural e de segurança do edifício em ruína.
O susto deixou marcas em todos e aumentou o medo de viver numa área onde prédios velhos, degradados e em ruína são comuns. Talvez por isso poucos moradores regressaram para a parte do prédio atingido por pedras, madeiras e lixo. E outros foram à procura de outros sítios para morar.
A parede do prédio da Rua da Fornalhinha caiu para o prédio que está nas suas costas, na Rua das Padeiras. Clementina começou a ouvir barulhos estranhos. Primeiro pensou que seriam barulhos na rua, ou dos vizinhos. Depois percebeu que estava a acontecer algo dentro do prédio. Alertou os vizinhos e saíram rapidamente do edifício. A proteção civil não demorou a chegar.
A CASA DOS AVÓS
O proprietário do prédio da Fornalhinha viveu lá cerca de 45 anos. Depois mudou-se para Lisboa. Explica que o edifício foi adquirido pelos avós e afirma que “nada indicava que a parede pudesse ruir”. Diz nunca ter sido notificado pela Câmara Municipal.
A Câmara Municipal afirmou que foi notificado e que disse não ter condições para fazer obras. Depois de posse administrativa por urgência, a autarquia asseguras que foram feitas obras para repor a segurança, com custos atribuídos ao proprietário, somando as despesas de alojamento de emergência das famílias. Falta a recuperação do prédio, antes que acabe de ruir.
Os números
O alarme foi relançado com aluimento de parte das traseiras de um prédio da rua da Fornalhinha, a 6 de Dezembro. Ana Abrunhosa, há poucos dias a presidir à autarquia, não poupou num discurso de autoridade, relembrando que aos proprietários cabe o dever de cuidar. Se não forem feitas as obras urgentes e necessárias à estabilidade dos prédios e à sua segurança, os donos serão chamados a pedra, seja na responsabilidade por eventual ilícito, seja no pagamento de obras coercivas.
No total a lista municipal dos prédios perigosos são 282. Os degradados são 45 e alguns até têm contas de eletricidade e água e podem estar habitados, embora sem condições de segurança para os moradores e vizinhos. Os devolutos são 237 e estão abandonados, sem consumos de eletricidade e de água..
A autarquia diz que já notificou todos os proprietários, mas não sabe se fizeram obras. “Estamos aqui há quatro meses e estes processos demoram e precisam de equipas dedicadas. Estamos a perceber se os proprietários cumpriram as notificações”, refere a presidente da Câmara.
Ana Abrunhosa tinha anunciado em Dezembro que a autarquia teria uma equipa de funcionários e técnicos em dedicação exclusiva, mas “não foi possível” até agora. A presidente sabe que os 282 prédios recenseados em condições de abandono ou de ruína são apenas os primeiros de muitos. É daquelas coisas em “muitos” é uma certeza, mas afirmar quantos são, onde estão e que risco comportam ao certo é uma questão dura.
ATÉ “VENDA COERCIVA”
Ana Abrunhosa não tem meias palavras e chega até a elencar uma medida mais drástica: se os donos não querem fazer obras e não vendem podem até ser forçados a uma “venda coerciva”.
A presidente sabe que, sendo legal, não é mesmo possível pôr a Câmara a substituir os proprietários nas reparações e conservações. Mesmo fazendo com êxito que paguem essas obras coercivamente, os cofres municipais não aguentariam o esforço.
A venda coerciva ou a entrega a um fundo imobiliário poderá facilitar a gigantesca operação sem lesar muito as finanças municipais. Só que o Coimbra Viva, em cerca de 15 anos de trabalho, apresenta resultados poucos.
Entre a necessidade de uma atuação urgente, por forma a garantir a segurança dos resistentes e dos que por necessidade continuam a viver na Baixa, Ana Abrunhosa tratou com dureza o proprietário do prédio em que parte da parede traseira cedeu e, ao mesmo tempo, avisou todos os outros, absentistas, aforradores, investidores, que se acabou o tempo do deixa andar e cair.
A cidade ouviu e, à boa maneira de Coimbra, espera que passe o ímpeto. Até porque sabe que nos seus próprios prédios, antigos ou adquiridos, como o quartel da Polícia Municipal, e nos que lhe estão entregues, como o antigo Hospital Pediátrico, bem prega Frei Tomás.
António Bandeirinha: “menos pessimista que há 4 ou 5 anos”
António Bandeirinha, professor catedrático do Departamento de Arquitetura da Universidade de Coimbra, explica que o despovoamento da Baixa teve início há cerca de quatro décadas, altura em que a cidade se começou a polarizar noutros centros e em que surgiram os primeiros centros comerciais. E o comércio, considerado a verdadeira “alma” destas zonas, não soube reagir a essa forte concorrência, o que resultou na sua profunda degradação.
Caiu o comércio e caiu abruptamente a baixa de Coimbra, com as pessoas que habitavam e davam vida ao coração da cidade a sairem da zona que em poucos anos se transformou num duplo vazio: comercial e habitacional.
O professor nota que atualmente o pouco comércio resistente está demasiado vocacionado para os turistas e limitado aos arruamentos mais centrais.
António Bandeirinha diz estar hoje muito menos pessimista do que há quatro ou cinco anos. Para ele, os transportes públicos, e particularmente o metrobus, vieram fixar centralidades perdidas, particularmente na Portagem.
O professor defende que o repovoamento da Baixa passa pelos transportes públicos, apontando precisamente a rede Metrobus como uma nova “espinha dorsal” que já está a trazer pessoas de volta ao centro.
No que diz respeito ao edificado em ruína, o professor catedrático é perentório ao defender que o município deve agir coercivamente sobre as casas devolutas, uma vez que a cidade não pode ficar refém da especulação imobiliária de proprietários.
Atrair “comércio âncora” para dinamizar a economia local e promover a ocupação dos prédios com habitação para estudantes são, na sua visão, outros passos fundamentais para garantir o futuro da zona.
Câmara também tem edifícios muito doentes
A Câmara Municipal é também ela proprietária de vários imóveis na baixa, alguns entregues ao fundo de investimento, e por toda a cidade. E também ela tem dificuldade notória em cuidar da vetustez e degradação que apresentam. Veja-se dois casos em que os problemas são particularmente agudos: o antigo Hospital Pediátrico e o antigo quartel de bombeiros, na Avenida Sá da Bandeira, agora sede da Polícia Municipal.
O antigo Pediátrico foi entregue pelo Estado a 27 de Fevereiro de 2025 para a gestão municipal por 50 anos. Na ocasião, foi anunciada a instalação de um Centro Transdisciplinar de Apoio à Criação Artística mas, até agora, nem esse nem outro planeamento ou decisões avançaram.
Ana Abrunhosa sugere que entre outras coisas vai ser instalado num local o Centro de Saúde de Celas ou uma residência para estudantes.
O que é notório, numa zona nobre da cidade, é o abandono do edificado e de toda a envolvente, constituído pelo prédio urbano com a área total de 672.00 m2 e pelo prédio urbano com a área total de 14.792.00 m2 , com uma superfície coberta de 4.003.00 m2 . A tempestade Kristin agravou os danos, segundo a presidente da Câmara.
O quartel da polícia municipal tem áreas interditadas e à vista desarmada há evidências de ruína que pode acontecer a qualquer momento. Há 9 anos, Março de 2017, foi publicamente anunciado que as instalações iam ser remodeladas, mas entretanto só se agravaram as más condições do edifício.
A presidente da Câmara refere agora que vão ser realizadas obras de isolamento e impermeabilização dos balneários, numa das construções do edificado. Reconhecendo que se trata de uma situação verdadeiramente pouco exemplar, anuncia que está a tratar do processo para colocar o edifício à venda por concurso no mercado.
“É um edifício muito atrativo para privados” – refere a presidente, garantindo que, em caso de venda, uma das contrapartidas do negócio é a construção de um quartel para a Polícia Municipal num lugar central da cidade”.
Tenho um prédio a ruir sobre minha esplanada
O medo e a insegurança na Baixa de Coimbra não afetam apenas os moradores, mas também quem tenta dinamizar a economia local. Nilam Subedi, residente em Portugal há mais de 12 anos, foi atraído pela vertente histórica e pela forte vida universitária da cidade. Foi com essa confiança que comprou, há menos de um ano, o restaurante Padaria Popular. No entanto, o entusiasmo inicial esbarrou rapidamente na dura realidade do edificado vizinho, levando a que os seus clientes tenham receio de se sentar na esplanada do restaurante do Largo da Freiria.
O perigo é visível, com o comerciante a apontar que há vidros e detritos a cair sobre o espaço exterior. Os próprios turistas alertam-no frequentemente para o perigo de o prédio ruir, um risco diário que o proprietário do restaurante confessa também partilhar.
Apesar dos constantes constrangimentos e da perceção de que há pessoas a abandonar a baixa devido ao avançado estado de degradação dos prédios, o comerciante recusa-se a deitar a toalha ao chão e mantém o otimismo. Nilam conta que o dono do imóvel devoluto vizinho já se deslocou ao local por duas vezes e que pretende agora vender o edifício.
Para o dono da Padaria Popular, a equação é simples: assim que houver investimento na reabilitação e surgirem “casas novas”, Coimbra terá pela frente um “muito grande futuro”. O comerciante está convicto de que o fluxo de turistas e a matriz universitária garantem a viabilidade e o sucesso dos negócios na Baixa, aguardando apenas que a segurança deixe de ser uma preocupação constante.
Um dos sítios mais despovoados do concelho
O conglomerado de prédios antigos em ruas muito estreitas parecem suportar-se uns aos outros por causa dos problemas graves de envelhecimento e ruína. Em poucas décadas, a Baixa de Coimbra transformou-se numa das áreas mais despovoadas da cidade e até do concelho.
Contraditoriamente, esta não deixa de ser uma área nobre da cidade e a Câmara assegura há procura para ali viver e também investir. A presidente afirma que há muitas pessoas e empresas interessadas em comprar, mas os preços que se pedem pelos edifícios degradados são considerados “exorbitantes”. É por isso que também se justifica pôr em cima da mesa a “venda coerciva”, como forma de combater os preços especulativos e prédios em ruína à espera de grandes lucros.
Quando não há resposta por parte dos proprietários nos prédios devolutos ou em ruínas notificados para obras urgentes, a Câmara pode intervir. Pode aplicar sanções aos proprietários e cobrar os custos das obras de emergência realizadas. Em último caso, pode até desenvolver um processo de expropriação e venda forçada, quanto mais não seja em função do Regime Jurídico da
Reabilitação Urbana – Decreto-Lei n.º 307/2009, onde se faz a previsão de que “a expropriação é a aquisição forçada de bens porentidades públicas para fins de utilidade pública, com pagamento de indemnização (…)”.
“Quem é proprietário sabe que tem de fazer obras de manutenção e sabe que qualquer colapso da sua propriedade que caia sobre terceiros tem responsabilidade. A Câmara serve para intermediar soluções. Não pode assumir custos que foram provocados por privados”, avisa Ana Abrunhosa.
Coimbra Viva: 15 anos depois
Uma solução para renovar a baixa e cuidar dos seus imóveis, segundo a presidente da autarquia, passa pelo Fundo “Coimbra Viva”.
Criado em 2011 para atuar numa zona delimitada da Baixa da cidade, tem como participantes institucionais a Câmara de Coimbra e o Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU), permitindo a participação de investidores privados e detentores de imóveis. Em 2024, após o aumento de capital do fundo por parte do município, a Câmara de Coimbra passou a deter 73 por cento do capital.
Em 15 anos não se pode dizer que o fundo de investimento com sede em Lisboa, tenha revolucionado a baixa de Coimbra, ou que tenha sequer resultados muito vistosos. Recuperou e vendeu um total de 14 apartamentos de imóveis reabilitados no passado e é proprietário de 26 imóveis, na zona da via central, por onde irá passar o Metrobus, com obras a decorrer ou em fase de projetos. Quem o defende diz que resolve burocracia (concursos, vistos e empreitadas) que são exigíveis a entidades públicas, e pode ganhar a confiança de proprietários que podem entregar os seus prédios para serem mais facilmente recuperados e rentabilizados.
Ao próprio proprietário do prédio que ruiu na baixa já foi sugerido a entrega do bem ao fundo de investimento, com este bastante apertado com a obrigação de fazer obras e de pagar contas pela emergência. Não se conhece a resposta, nem se sabe com rigor se a sociedade é ou será um “bom negócio” para quem entrega os seus bens. A única rentabilidade assegurada é que, após a entrega do bem ao fundo, a autarquia deixa de ter razões objetivas para fazer pressão sobre o proprietário..
Rua da Sofia reservada a peões e transportes públicos
Ana Abrunhosa acredita que o futuro da baixa passa por um espaço multifunções com habitação, cultura, empresas e serviços. Isso implica residentes e utilizadores e a Câmara trabalhará para criar as condições para tal acontecer, aproveitando a tendência que tem surgido por parte de grandes empresas, entre as quais a Critical Software, de fixarem sedes ou parte do seus serviços nesta área da cidade.
Uma nova imagem da cidade resultará da instalação do MetroBus na via central, na linha que serve a área central até aos hospitais. Logo que avancem as obras do sistema, Ana Abrunhosa compromete-se com trabalhos imediatos para a Rua da Sofia. “Vai deixar de ter trânsito a não ser o de transportes públicos”, com os passeios alargados e mais áreas para circulação pedonal.
Fará parte da estratégia que foi definida no programa eleitoral que apresentou aos conimbricenses, onde definia a criação de uma agência municipal para a inovação e investimento, focada na dinamização do tecido empresarial, na estimulação da ligação entre as instituições de ensino, centros de investigação e as empresas, e na promoção de Coimbra como destino de negócios, inovação e talento – a instalar na antiga estação Coimbra-A, a Estação Nova, entretanto fechada. Outro propósito afirmado foi precisamente o de “transformar a Baixa e a frente ribeirinha num Distrito de Inovação, combinando espaços para empresas, comércio, cultura e habitação”.